Môžem sa spoľahnúť na ponuku z banky alebo od hypotekárneho poradcu?

thumbnail

Máte zaplatiť zálohu v realitnej kancelárii a zatiaľ stále neviete, či hypotéku vlastne získate. Na čo teda dávať pozor, keď dostanete ponuku z banky alebo od hypotekárneho poradcu? Môžete sa na tieto ponuky spoľahnúť?

Obavy sú na mieste, no netreba sa vzdávať vopred a bez "boja". Mnohokrát viete „vyhrať“ práve vďaka službám skúseného hypotekárneho poradcu, ktorý pozná všetky dostupné, a s ohľadom na Vašu konkrétnu situáciu, aj najvýhodnejšie možnosti a riešenia. Vďaka jeho službám, ktoré navyše ani neplatíte zo svojho vrecka, viete radikálne eliminovať šancu, že hypotéku nezískate. Vo väčšine realitných kancelárií Vám totiž zálohu nevrátia, ak hypotéku nedostanete. V prípade, že sa zistí nejaká nezrovnalosť na nehnuteľnosti, sú realitné kancelárie ústretovejšie a zinkasovanú zálohu vrátia. Ale v prípade, že nedostanete hypotéku z finančných dôvodov, vtedy o zálohu s veľkou pravdepodobnosťou prídete.

Tak ako reálne zistiť, či hypotéku dostanem? Absolútnym základom je pri vypracovávaní hypotekárnej ponuky povedať úplnú pravdu na všetky otázky. Banka skúma celý rad informácií o klientoch.

Ak riadne odpoviete na tieto základné otázky, tak je veľmi pravdepodobné, že ponuka sa bude rovnať výslednej hypotéke:

1. výška mzdy

Každá banka skúma priemernú mzdu za iné obdobie – niektoré za posledné tri mesiace, niektoré za polroka, dokonca niektoré banky skúmajú priemernú mzdu za posledných dvanásť mesiacov. Odporúčame si to dopredu, pred vypracovaním samotnej ponuky, pozrieť podľa výplatných pások – „čistá mzda“. Priemerná mzda pri živnostníkoch a majiteľov s.r.o. sa počíta z posledného daňového priznania.

2. existujúce záväzky

Ide najmä o úvery, lízingy, nebankové úvery, kreditné karty, povolený debet na bežnom účte, výživné na dieťa stanovené súdom, zrážky zo mzdy, ale napríklad aj ak ste ručiteľom niekomu na úvere (banka ručiteľský záväzok započíta do vašich výdavkov).

3. zamestnanie a zamestnávateľ

Banka skúma pracovný pomer žiadateľa o úver, nie len to, ako dlho trvá, ale aj o aký typ pracovného pomeru ide. Pri overovaní príjmu bude skúmať aj skutočnosť, či zamestnávateľ riadne platí odvody a z akej sumy. Ak by sa stalo, že zamestnávateľ odvádza za zamestnanca odvody z inej sumy (nižšej), banka bude počítať do príjmu klienta tento nižší príjem, čo potom môže reálne znížiť požadovanú výšku hypotéky.

Banka skúma oveľa viac informácií, ale tie sú skôr faktické a banka ich berie tak, ako ich uvediete do žiadosti. Vyššie uvedené body predchádzajú overovaním v systéme Sociálnej poisťovne a záväzky sa preverujú v Úverovom registri. Ale tieto údaje môže banka overiť, až keď žiadateľ o úver podpíše žiadosť o hypotéku, čo môže byť už neskoro, keď záloha v realitnej kancelárii je už zložená. Ako si poradiť? Jednoducho, povedať 100%-tnú pravdu pri vypracovávaní ponuky.

Upozorňujem, že každá žiadosť o akýkoľvek úver, stavebný úver, kreditnú kartu alebo povolené prečerpanie na účte, je trvalo zaznamenaná v Úverovom registri. Preto:

1. Ak banka zistí, že sa aktuálne schvaľuje nejaký úver v inej banke, isto bude žiadať doklad o tom, že žiadosť bola zrušená (získanie takéhoto potvrdenia je často tvrdý oriešok).
2. Avšak, keď budete mať zamietnutú žiadosť v evidencii úverového registra, nasledujúca banka bude tento údaj považovať za riadny negatívny záznam, čo výrazne ovplyvní ďalšie schvaľovanie. Úverový register neeviduje dôvody zamietnutia žiadosti o úver. Zamietnutie žiadosti o úver má rôzne dôvody a vôbec to nemusí znamenať, že klient je neplatič. Dôvod zamietnutia úveru nie je banka povinná klientovi oznámiť a preto sa ani neeviduje v úverovom registri.
3. Preto má nasledujúca banka, ktorá zamietnutie úveru u klienta uvidí, sťažené rozhodovanie a zisťuje okolnosti, prečo k takémuto záznamu v úverovom registri prišlo. Klient tu veľmi často ťahá za kratší koniec.
4. Takže netreba skúšať a behať po bankách a podávať len tak žiadosti o úver, vyrobíte si len veľa starostí na dlhé roky dopredu.
5. Každá banka vie klientovi podať dostatočne presné informácie o tom, aký úver mu vie poskytnúť aj bez toho, aby klient čokoľvek v banke podpisoval a vytváral si tak záznamy v úverovom registri. Nech sa daný dokument volá akokoľvek, nič v banke nepodpisujte, pokiaľ ešte nepodávate riadnu žiadosť o úver.

Ponuky, ktoré vypracováva banka a aj profesionálny hypotekárny poradca, sú natoľko presné, že sa môžete o ne oprieť. Výhodou vypracovania ponuky u hypotekárneho špecialistu je, že Vám vie na jednom mieste vypracovať ponuky zo všetkých bánk, ktoré si viete potom aj reálne porovnať. Úverové ponuky v bankách sú často ťažko pochopiteľné a neprehľadné s množstvom údajov, hypotekárny špecialista pomôže všetko objasniť.

Moje dlhoročné skúsenosti hovoria, že ak sa vypracuje kvalitná analýza zo všetkých bánk, tak nie je potrebné bezhlavo podávať žiadosti do viacero bánk. Klienti sa často rozhodujú iba na základe ponuky z ich „vlastnej“ banky, kde majú účet, v predstave, že ich banka im dá najlepšiu hypotéku. Banky majú často veľmi rozdielne pravidlá, a tieto väčšinou rozhodujú. Profesionálny hypotekárny poradca vie, čo je dôležité v tej-ktorej banke, aký typ klienta kde dostane úver a kde nie.